Der Bauplatz ist gefunden, die Finanzierung gestemmt, jetzt kann es losgehen: der Bau des eigenen Traumhauses. Doch wer macht wann was auf der Baustelle? Eine professionelle Bauleitung unterstützt beim Hausbau.
Ein Bauleiter hält die Fäden in der Hand: von der Terminplanung und Koordination der einzelnen Gewerke über die Objektüberwachung bis hin zur Bauabnahme. Ohne professionelle Bauleitung zahlen Häuslebauer oft drauf: Kosten, Zeit und Nerven!
Was genau macht ein Bauleiter?
Koordinieren, beaufsichtigen, überprüfen – das sind die wesentlichen Aufgaben der Bauleitung. Ein Bauleiter übernimmt das komplette Baumanagement. Er sorgt dafür, dass alle am Bau Beteiligten effizient miteinander arbeiten. Der Bauleiter ist zentraler Ansprechpartner für Planer, Handwerker und Auftraggeber. Konkret übernimmt er folgende Arbeiten:
Terminplanung und Koordination der Gewerke
Mit einem Bauzeitenplan terminiert und koordiniert der Bauleiter alle anfallenden Arbeiten. Er stimmt die einzelnen Handwerksleistungen termingerecht aufeinander ab, sodass kein Gewerk auf das andere warten muss. Der Bauleiter überwacht den Bauzeitenplan und schreibt ihn regelmäßig fort.
Leitung und Kontrolle des Bauablaufs
Die Bauleitung nennt man auch Objektüberwachung oder Bauaufsicht. Ein guter Bauleiter zeigt sich regelmäßig auf der Baustelle. Er überprüft nach jedem Bauabschnitt, ob die Bauarbeiten sachgerecht und nach Plan umgesetzt wurden.
Auskunft über erkannte Baumängel
Stellt der Bauleiter Mängel fest, muss er die Bauherren und die betreffenden Firmen umgehend darüber informieren. Es gehört zu seinen Aufgaben, jeden Fehler zu dokumentieren und zügig beheben zu lassen. Außerdem überwacht der Bauleiter die Mängelbeseitigung.
Ansprechpartner für Bauherrn
Als überwachender Stellvertreter des Bauherrn – oder des Bauunternehmens – informiert der Bauleiter seinen Auftraggeber über den Baufortschritt und festgestellte Mängel. Wichtig: Entscheidungen, die mit Kosten verbunden sind, darf der Bauleiter des Bauherrn nicht treffen. Es sei denn, der Bauherr hat ihn mit einer entsprechenden Vollmacht dazu befugt.
Überwachung der Sicherheit auf der Baustelle
Die Bauleitung ist dafür verantwortlich, dass die Sicherheitsvorrichtungen auf der Baustelle den Vorschriften entsprechen. Unfallträchtige Montagearbeiten sollte der Bauleiter unbedingt vor Ort überwachen.
Führen eines Bautagebuchs
In einem Bautagebuch dokumentiert der Bauleiter alles, was das Bauobjekt betrifft. Dazu zählen Anwesenheitszeiten auf der Baustelle, Rechnungsprüfungen, Qualitätskontrollen, die Feststellung von Mängeln und deren Beseitigung sowie Bauverzögerungen. Auch das Wetter wird dokumentiert, etwa starke Hitze, Niederschläge oder Frost. Durch die Unterschrift des jeweiligen Vorarbeiters lässt sich die Bauleitung den Baufortschritt sowie vermerkte Mängel bestätigen.
Bauabnahme und Objektübergabe
Zu den Aufgaben eines Bauleiters zählen auch die behördlichen Bauabnahmen, zum Beispiel durch den Schornsteinfeger. Ebenso die Objektübergabe an den Bauherrn nach Abschluss aller Baumaßnahmen. Dazu begehen Bauherr und Bauleiter gemeinsam das fertige Bauwerk und erstellen ein Abnahmeprotokoll. Darin sind unter anderem noch offene Mängel und deren Beseitigungstermin vermerkt. Dabei ist es wichtig, detailliert jeden noch so kleinen Fehler zu protokollieren. Denn mit der Bauabnahme ändert sich einiges:
- Der Besitz des Gebäudes geht vom Bauunternehmer auf den Bauherrn über.
- Der Eigentümer ist ab sofort für das Gebäude verantwortlich.
- Beginn der Gewährleistungspflicht, in der Regel fünf Jahre.
- Fälligkeit der Schlussrate.
- Beweislastumkehr: Fallen dem Eigentümer nachträglich Fehler auf, muss er nachweisen, dass diese vom Bauunternehmer verursacht wurden.
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Bauleitung – darum ist sie so wichtig
Irgendwas geht immer schief – bei jedem Bau. Eine der wichtigsten Aufgaben der Bauleitung: Baumängel rechtzeitig erkennen. Je früher, desto besser. Kommt es nämlich infolge von unentdeckten Baufehlern zu Schäden, kann es teuer werden. Das zeigt eine Statistik des Instituts für Bauforschung (IFB). Demnach nahmen Baumängel bei Neubauten von Ein- und Zweifamilienhäusern in den vergangenen Jahren enorm zu. Zuletzt lag die durchschnittliche Schadenssumme bei fast 84.000 Euro.
Bindeglied zwischen Bauplanung und -ausführung
Ist das wirklich das Haus, das wir geplant hatten? Wenn Sie sich diese Frage bei der Schlüsselübergabe stellen, ist wohl einiges schiefgegangen. Mit einer Bauleitung beugen Sie bösen Überraschungen vor. Als Bindeglied zwischen den Entwurfstätigkeiten und der Bauausführung übernimmt die Bauleitung die Verantwortung dafür, dass das Traumhaus genau so gebaut wird, wie es geplant wurde. Mit allen Anforderungen an Materialien, Statik, Energieeinsparungen und Wirtschaftlichkeit.
Terminkontrolle: Bauzeitenplan einhalten
Zeit ist Geld, das gilt auf jeder Baustelle. Eine schlechte Arbeitsvorbereitung ist einer der größten Zeitdiebe beim Bau. Schließlich müssen Material, Geräte und Handwerker zur richtigen Zeit am richtigen Ort sein. Jede Verzögerung auf der Baustelle oder gar ein Baustopp bringt den gesamten Bauzeitenplan durcheinander. Was macht zum Beispiel der Fliesenleger, wenn der Estrich noch nicht getrocknet ist? Er rückt ab zur nächsten Baustelle, was den Baufortschritt weiter verzögert. Oder er fliest trotzdem, was zu erheblichen Folgeschäden führen kann.
Sachkunde: Baurecht, Baugenehmigungen, Sicherheit
Welcher private Häuslebauer verfügt über genügend Sachkunde und kennt sich im Baurecht aus? Werden Bauvorschriften jedoch nicht eingehalten, Baugenehmigungen nicht eingeholt oder die Sicherheit auf der Baustelle vernachlässigt, kann das erhebliche Folgen haben. Schlimmstenfalls kommt es zu einem Baustopp oder das fertiggestellte Objekt wird nicht abgenommen. Jede Verzögerung führt zu Mehrkosten, z. B. weil dadurch länger Miete zu zahlen ist, zusätzlich zur Baufinanzierung.
Baumängel rechtzeitig erkennen: Bauschäden vermeiden
Wer sich als Bauherr selbst die Bauleitung zutraut, muss sich gut auskennen. Wer weiß schon, wie eine Dampfsperre korrekt angebracht wird? Oder ob auch wirklich das geplante Material verbaut wurde? Besonders bei den nicht sichtbaren Komponenten am Bau kann es richtig teuer werden: etwa bei Bauschäden in der Hausanbindung sowie bei der Dämmung von Keller und Dach.
Kostenkontrolle: Überprüfungen der Rechnungen
Die Kostenkontrolle erfordert Sachkenntnis und ist sehr zeitaufwendig. Stimmen die Abrechnungen mit den zuvor vereinbarten Kosten überein? Wie viel Beton wurde abgerechnet, wie viel ist tatsächlich in den Bau geflossen? Wieso wurde der Aushub zu einer viel weiter entfernten Deponie gefahren, sodass der Abtransport das Dreifache kostet? Auf dem Bau gilt: Vertrauen ist gut, Kontrolle – durch einen erfahrenen Bauleiter – ist besser.
Qualitätskontrolle aller Leistungen: Bauabnahme
Für Laien sind Qualitätsmängel beim Hausbau meist nicht ersichtlich. Bleiben sie unerkannt, haben am Ende die Hausbesitzer das Nachsehen. Nachbesserungen aufgrund von Baumängeln sowie Schadensersatz können sie zwar einfordern. Notfalls auch durch den Gang vors Gericht. Das kostet Zeit, Geld und Nerven. Qualität hingegen lässt sich nicht einklagen. Ein guter Bauleiter überprüft regelmäßig die Qualität der Bauleistungen. Erst nach erfolgter Qualitätskontrolle aller abgeschlossenen Baumaßnahmen kommt es zur Bauabnahme.
Wer übernimmt die professionelle Bauaufsicht?
Die professionelle Bauleitung ist eine Position, keine Ausbildung! Bauleiter sind in der Regel Bauingenieure, Architekten oder ausgebildete Fachkräfte im Bauwesen mit mehrjähriger Erfahrung in der Baubranche. Bei großen Bauvorhaben ist die Bauaufsicht meist hierarchisch organisiert, von der Bauoberleitung über den Bauleiter bis zum Abschnittsbauleiter.
Bauleiter im Bauunternehmen
Ist der Bauleiter für ein Bauunternehmen tätig, vertritt er rechtlich dessen Inhaber. Er muss also dafür sorgen, dass auf der Baustelle gesetzliche Vorgaben – Sicherheit, Gesundheitsschutz und Umweltschutz – eingehalten werden. Der Bauleiter, auch Bauführer genannt, ist für die termin- und qualitätsgerechte Ausführung der Arbeiten zuständig, auch unter Beachtung der Wirtschaftlichkeit.
Bauleitung des Bauherrn
Wird der Bauleiter hingegen direkt vom Bauherrn beauftragt, ist er für alle oben beschriebenen Leistungen zuständig: vom Bauzeitenplan über die Bauüberwachung, Koordinierung und Kontrolle bis zur Bauabnahme.
Objektüberwachung durch Architekten
Es kann sich auch lohnen, den Architekten als Bauleiter zu engagieren.
Er kennt die Pläne genau und hat meist einen guten Draht zu den Handwerkern. Die Objektüberwachung ist in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) der Leistungsphase 8 „Objektüberwachung – Bauüberwachung und Dokumentation“ zugeordnet. Seit Januar 2021 dürfen Leistungen von Architekten jedoch auch unabhängig von der HOAI berechnet werden.
Sachverständige für Bauüberwachung
Wird eine Immobilie von einem Bauträger erstellt, wird von diesem in der Regel ein Bauleiter gestellt. Der Bauleiter des Bauunternehmens vertritt dessen Interessen. Hier kann es sich für Bauherren lohnen, zusätzlich einen unabhängigen Bausachverständigen mit der Qualitätskontrolle zu beauftragen. Der Gutachter überwacht in diesem Fall die Arbeit des Bauleiters. Insbesondere bei der Bauabnahme und bei besonders fehlerträchtigen Montagearbeiten empfiehlt es sich, einen geprüften Sachverständigen hinzuzuziehen.
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