Hausfinanzierung – der finanzielle Weg zum Eigenheim

Die Deutschen träumen vom Eigenheim. Hohe Kaufpreise und steigende Zinsen erfordern viel Kapital. Lesen Sie, wie Sie mit den richtigen Kenntnissen zur Hausfinanzierung die finanziellen Hürden zu Ihrem Traumhaus bewältigen können.

Der finanzielle Weg zum Eigenheim

Der Traum vom Eigenheim lebt. Doch ob das Einfamilienhaus im Grünen oder das Reihenhaus in der Stadt, nur wenige Menschen haben ausreichend eigenes Kapital für ihre Wunschimmobilie. Kreditgeber wie Banken bieten Abhilfe. Mit einem Baukredit wird der Eigenheimerwerb möglich. Doch bevor Sie sich damit beschäftigen, einen solchen Kredit aufzunehmen, gilt es, wichtige Fragen zur Hausfinanzierung zu klären:

• Welche Summe muss insgesamt finanziert werden?
• Wie viel Kapital kann aus eigenen Quellen verwendet werden?
• Wie hoch ist für das benötigte Darlehen die Rate aus Zins und Tilgung?
• Welches Einkommen verlangt die Bank für eine tragfähige Finanzierung?
• Wie kann der Immobilienkredit abgesichert werden?

Beim Finanzierungsbedarf die Kaufnebenkosten berücksichtigen

Zum Kaufpreis für das Haus fallen beim Immobilienerwerb zusätzliche Kosten an. Dazu zählen die Grunderwerbsteuer, die Notar- und Grundbuchgebühren sowie oft auch eine Provision für den Makler. Grunderwerbsteuer und Maklercourtage sind in den Bundesländern unterschiedlich hoch. Insgesamt können sich deshalb je nach Region Nebenkosten zwischen acht und 13 Prozent des Kaufpreises ergeben.

Wie viel Eigenkapital steht für die Hausfinanzierung zur Verfügung?

Je mehr eigenes Kapital Sie für den Hauskauf einsetzen, umso geringer sind die Kreditkosten und das Risiko der Finanzierung. Mit einer Aufstellung über verfügbare Konten, Wertpapiere, Investmentfonds oder Bausparvertrag ermitteln Sie zunächst Ihr Eigenkapital. Beteiligen sich finanziell auch Partner oder Eltern, umso besser. Mit Eigenleistungen beim Hausbau lassen sich zudem Kosten senken. Um einen Kredit zu bekommen, verlangen die Banken eine bestimmte Höhe an Eigenkapital. In der Regel müssen die Hauskäufer über mindestens zwanzig 20 Prozent Eigenkapital verfügen sowie die Nebenkosten zahlen können.

So berechnen Sie Ihre Kreditrate für Zins und Tilgung

Indem Sie vom Finanzierungsbedarf Ihr Eigenkapital abziehen, erhalten Sie die Summe des benötigten Hauskredits. Für die Kreditvergabe verlangt die Bank eine gleichbleibende Rate aus Zins und Tilgung – die sogenannte Annuität. Für das Annuitätendarlehen können Sie einen festen Zins über eine bestimmte Laufzeit vereinbaren, um so die höheren Kosten bei steigenden Zinsen zu vermeiden. Diese Absicherung hat Folgen: Je länger die Zinsbindung, desto höher ist der Zinssatz.

Zins- und Tilgungssatz ergeben die Kreditrate. Diese sollte ohne große Probleme dauerhaft finanziell tragfähig sein. Bei vielen Banken darf die Rate maximal 40 Prozent des Nettoeinkommens betragen. Wer wenig tilgen kann, sollte ein Sondertilgungsrecht vereinbaren. Mit einer Gehaltserhöhung, Erbschaft oder Schenkung kann damit zusätzlich getilgt – also der Kredit bzw. Teile davon zurückgezahlt werden.

So sichern Sie Ihre Hausfinanzierung ab

Viele Menschen wollen das Eigenheim für ihre Kinder oder für ihren Partner gegen Risiken absichern. So kann während der Zeit der Kreditrückzahlung das Einkommen des Kreditnehmers bei Krankheit oder Tod ausbleiben. Wer die Immobilie für seine Angehörigen auch dann schuldenfrei wissen möchte, kann eine Berufsunfähigkeitsversicherung und eine Risikolebensversicherung abschließen. In vielen Fällen unterschreiben beide Partner den Kreditvertrag. Stirbt einer der beiden, muss der andere den Kredit weiterbedienen – was ohne Absicherung dazu führen kann, dass Zins und Tilgung aus nur einem Einkommen nicht mehr bedient werden können. Im schlimmsten Fall wird dann mit der Auszahlung der Versicherungssumme die Restschuld der Immobilie getilgt.

Wie der Staat das Eigenheim fördert

Über die Förderbank KfW unterstützt der Staat den Kauf oder Bau selbst genutzter Immobilien mit vergünstigten Krediten. Werden im Haus Anlagen zur Erzeugung von Wärme oder Strom aus erneuerbaren Energien eingesetzt, kann auch dafür ein KfW-Förderkredit genutzt werden. Einzelmaßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz des Gebäudes werden zudem durch die staatliche BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) gefördert.

Vier Tipps: So bilden Sie Eigenkapital für die Hausfinanzierung

1. Bausparen mit Wohn-Riester

Der Staat fördert das Sparen für die Altersvorsorge mit der Riester-Rente. Beim sogenannten Wohn-Riester können Sie die staatliche Förderung einsetzen, um einen Hauskauf zu finanzieren. Das geht meist über einen Bausparvertrag.

2. Privatdarlehen

Bei einer Immobilienfinanzierung denkt man meist automatisch an eine Bank. Doch es gibt auch Alternativen, zum Beispiel im privaten Umfeld. Vielleicht haben Sie in der Familie jemanden, der Ihnen für die Hausfinanzierung einen Kredit einräumen würde. Ob Eltern oder Großeltern: Verwandte als Kreditgeber bieten oft den Vorteil, dass die Konditionen (Zinsen, Rückzahlungsdauer) günstig und formlos vereinbart werden können.

3. Schenkung oder vorgezogene Erbschaft

Es muss kein Kredit innerhalb der Familie sein. Ebenso gern nutzen Eltern die Möglichkeit einer Schenkung, um einen Teil des Erbes vorzeitig an ihre Kinder weiterzugeben – und damit zum Beispiel den Kauf einer Immobilie zu ermöglichen. Schenkungen sind innerhalb eines Freibetrages von 400.000 Euro für jedes Kind steuerfrei.

4. Zinsen sparen durch Umschulden

Größere Anschaffungen wie ein Auto oder Möbel werden häufig über einen Kredit finanziert, der vier oder fünf Jahre lang abbezahlt werden muss. Es lohnt sich, von Zeit zu Zeit die Konditionen zu überprüfen, denn viele dieser Kredite sind relativ teuer, sodass eine Umschuldung lohnt. Manchmal ist es auch vorteilhaft, mehrere kleine Kredite zusammenzufassen. Das gesparte Geld lässt sich prima für eine Hausfinanzierung zur Seite legen.