Renovierung bei Auszug – diese Rechte und Pflichten haben Sie!

Ihr Umzug naht in schnellen Schritten – und die Vorfreude aufs neue Zuhause wächst. Doch Stress entsteht, wenn unklar ist, welche Renovierungsarbeiten bei Auszug noch zu erledigen sind. Häufiger Streitpunkt sind die sogenannten Schönheitsreparaturen.

Gewinnspiel

1 x 1 JBL Clip Bluetooth Speaker

Gewinnspiel
Das Gewinnspiel ist leider abgelaufen.

Was sind Schönheitsreparaturen?

„Schönheit liegt im Auge des Betrachters“, meinte der griechische Philosoph Thukydides (ca. 454 bis ca. 396 v. Chr.). Dies gilt zweifelsohne auch in Bezug auf die individuelle Gestaltung der Wohnung. Im Prinzip kein Problem, bis es zum Auszug kommt … Immer wieder gibt es Streit zwischen Vermieter und Mieter zum Thema „Schönheitsreparaturen“. Viele Mietverträge sehen vor, dass der Mieter Schönheitsreparaturen ausführen muss. Aber: Nicht jede Klausel ist auch rechtlich wirksam. Schönheitsreparaturen beseitigen oberflächliche Abnutzungen und „verwischen“ jene Spuren, die beim normalen Wohnen entstehen. Reparaturen im engeren Sinne sind sie also nicht.

Renovieren bei Auszug: Diese Arbeiten müssen Mieter übernehmen

Sofern der Zustand der Wohnung vor dem Auszug nicht mehr dem zum Zeitpunkt des Einzugs entspricht und im Mietvertrag eine rechtswirksame Renovierungsklausel vereinbart wurde, zählen zu den notwendigen Arbeiten:

  • das Streichen bzw. Tapezieren von Decken und Wänden
  • das Lackieren von Heizkörpern inklusive der Heizrohre
  • das Lackieren von Innentüren, Innenseiten von Fensterrahmen und Wohnungstüren
  • das Entfernen von Dübeln und Beseitigen von Bohrlöchern

Diese Arbeiten müssen Mieter nicht übernehmen

Mieter können sich beim Auszug am Grundsatz orientieren: Sie müssen nicht mehr an Schönheitsreparaturen durchführen oder bezahlen, als Sie selbst verwohnt haben. Ist der Zustand noch wie beim Einzug, etwa weil Sie nur kurz in der Wohnung gewohnt haben, müssen Sie auch nicht tätig werden.

Keine Schönheitsreparaturen sind:

  • das Streichen der Fensterrahmen und Wohnungstür von außen
  • das aufwendige Abschleifen bzw. Versiegeln von Holzdielen und Parkett
  • die Neuverlegung von Teppichböden
  • die Reparatur von Lichtschaltern oder Türschlössern

Wichtig: Alles, was sich außerhalb der Wohnung befindet, zum Beispiel an der Hausfassade oder im Treppenhaus, fällt nicht in den Bereich der Schönheitsreparaturen.

Was bedeuten Renovierungsklauseln in Mietverträgen?

Grundsätzlich sind Vermieter gemäß Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) verpflichtet, die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand an den Mieter zu übergeben. Zudem müssen sie dafür sorgen, dass dieser Zustand während des Mietverhältnisses erhalten bleibt. Die Schönheitsreparaturen dürfen allerdings dem Mieter auferlegt werden. Laut Deutschem Mieterbund gibt es heutzutage nahezu keinen Mietvertrag mehr, in dem davon nicht Gebrauch gemacht wird. Hierzu muss aber im Mietvertrag ausdrücklich ein Satz stehen wie: „Der Mieter übernimmt die notwendigen Schönheitsreparaturen.“ Ist dies nicht der Fall, müssen Sie nicht tätig werden. Außerdem sind Sie beim Auszug nur dann zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, wenn die Wohnung bei Ihrem Einzug bereits renoviert war. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) 2014 entschieden und in einem weiteren Urteil 2018 konkretisiert. Es könne dem Mieter schließlich nicht zugemutet werden, die Räume schöner zu hinterlassen, als er sie selbst vorgefunden hat.

Die schnelle Frage zum Thema:

Hatten Sie schon mal Rechtsstreitigkeiten bei einem Auszug?

Hatten Sie schon mal Rechtsstreitigkeiten bei einem Auszug?

Welche Renovierungsklauseln sind nicht gültig?

Der Vermieter darf im Mietvertrag gemäß Urteil des BGH nicht pauschal vorschreiben, dass Sie als Mieter beim Auszug in jedem Fall komplett renovieren und die Wohnung von A bis Z „auf Vordermann“ bringen müssen. Eine solche Klausel ist ungültig (Aktenzeichen VIII ZR 316/06). Denn: Es muss immer berücksichtigt werden, welche Schönheitsreparaturen zum Zeitpunkt Ihres Auszugs tatsächlich erforderlich sind. Mehr müssen Sie in keinem Fall leisten. Der Vermieter hat zudem keinen Anspruch darauf, dass Sie einen Fachbetrieb beauftragen. Als Mieter dürfen Sie zum Beispiel das Streichen und Tapezieren selbst übernehmen. Allerdings müssen die Arbeiten fachgerecht erfolgen, wozu beispielsweise ein gleichmäßiger Farbauftrag oder das Verhindern von Blasenbildung an den Tapeten zählt.

Was ist bei Fristenplänen für Renovierungen in Mietverträgen zu beachten?

Der BGH hat in mehreren Entscheidungen bestätigt, dass „starre Fristen“, die Renovierungsarbeiten in festen Zeitabständen des Mietverhältnisses festschreiben, nicht zulässig sind. Klauseln wie „nach 2 Jahren“ oder „spätestens nach 10 Jahren“ sind deshalb unwirksam. Dies gilt auch für die sogenannten Fristenpläne, wie etwa:

  • Renovierungspflicht für Küche und Bad: nach 5 Jahren
  • für Wohnräume, Schlafzimmer, Flur und Toilette: nach 8 Jahren
  • für Nebenräume: nach 10 Jahren

Solche Fristenpläne während der Mietzeit sind nur dann wirksam, wenn sie „weich“ formuliert sind. Dies kann zum Beispiel durch Zusätze wie „im Allgemeinen“ oder „in der Regel“ erfolgen. In diesem Fall kann der Mieter darauf verweisen, dass eine Renovierung noch nicht notwendig ist, weil die Wohnung keine nennenswerten Verschleißerscheinungen aufweist. Diese Möglichkeit darf ihm nicht durch vertragliche Absprachen genommen werden.

Ebenso hat der Bundesgerichtshof vor einigen Jahren die sogenannten Quoten-Abgeltungsklauseln für unwirksam erklärt (Aktenzeichen VIII ZR 242/13). Damit sind Mietvertragsklauseln gemeint, die Mieter dazu verpflichten, einen prozentualen Anteil der Kosten für die Schönheitsreparaturen zu übernehmen, wenn sie vor Ablauf der vertraglichen Renovierungsfristen ausziehen. Solche Klauseln waren lange Zeit üblich und finden sich noch in vielen älteren Mietverträgen.

Was passiert, wenn der Mieter seiner Pflicht zu Schönheitsreparaturen nicht nachkommt?

Ist eine Klausel im Mietvertrag, welche die Renovierungspflicht auf den Mieter überträgt, wirksam und kommt der Mieter dieser Pflicht nicht nach, kann der Vermieter einen Schadenersatzanspruch geltend machen. In diesem Fall führt er die Schönheitsreparaturen selbst durch bzw. lässt sie durch eine Fachfirma durchführen und fordert vom Mieter – ggf. auch per Klage – die Zahlung der Renovierungskosten. Wurde eine Mietbürgschaft abgeschlossen, kann auch der Bürge zur Zahlung verpflichtet werden, sollte der Mieter dazu nicht in der Lage sein.

Der Vermieter ist berechtigt, eine Kaution bis zu 6 Monaten einzubehalten, um Ansprüche aus dem Mietverhältnis zu prüfen. Hierzu gehören auch Kosten aufgrund nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen. Stellt sich heraus, dass der Mieter seinen Pflichten nicht nachgekommen ist, darf der Vermieter die entsprechenden Kosten von der Kaution abziehen.

Wichtig: Verschweigt der Mieter bewusst von ihm selbst verursachte Schäden bzw. „versteckt“ diese bei der Übergabe, kann ihn der Vermieter hierfür trotzdem nachträglich auf Schadenersatz in Anspruch nehmen.

Um dann sein Recht auch durchsetzen zu können, ist es wichtig, eine passende Absicherung zu haben. Der ERGO Rechtsschutz unterstützt mit der anwaltlichen Sofortberatung am Telefon. Erste Fragen und Unsicherheiten können sofort durch kompetente Ansprechpartner geklärt werden. Und vielleicht kann dadurch ein teures und zeitintensives Gerichtsverfahren abgewendet werden.

Gerichtsverfahren im Mietrecht können sich in die Länge ziehen. Gutachter und Sachverständige müssen gehört werden. Doch dafür entstehen hohe Kosten. Der ERGO Immobilienrechtsschutz übernimmt die gesetzlichen Gebühren für Anwalt, Gericht, Zeugen, Sachverständige und die außergerichtliche Streitschlichtung.

Wollen Sie Ihr Recht durchsetzen?

Aus ganz normalen Alltagssituationen können schnell Rechtsstreitigkeiten werden. Dann steht ERGO Ihnen und Ihren Lieben zuverlässig zur Seite. Singles profitieren von günstigeren Beiträgen.

Wie muss die Wohnung beim Auszug hinterlassen werden?

Zusätzlich zu den üblichen Klauseln über Schönheitsreparaturen enthalten viele Mietverträge die Vorgabe, dass die Wohnung „besenrein“ zurückzugeben ist. Eine Pflicht zur „besenreinen Übergabe“ bedeutet nicht, dass keine Schönheitsreparaturen anfallen. Dies hängt davon ab, was sonst noch im Mietvertrag steht. Auch macht eine unwirksame Renovierungsklausel nicht das Putzen überflüssig. Sogar ohne ausdrückliche Vereinbarung geht man oft davon aus, dass der Vermieter eine „besenreine“ Übergabe erwarten darf. Was heißt das nun aber genau?

„Besenrein“ bedeutet, dass der Mieter die Wohnung von groben Verschmutzungen befreien muss. Dazu gehören das Durchwischen von glatten Böden, das Staubsaugen von Teppichböden, das Entfernen von Kalkablagerungen in Küche und Bad. Essensreste sind zu entfernen, Küchenschränke grob durchzuwischen sowie Herd, Backofen und Kühlschrank von Fett und grobem Schmutz zu säubern. Auch das Entfernen von Spinnweben und möglichen Farbspritzern gehört dazu. Nicht erforderlich ist zum Beispiel das Bohnern von Fußböden oder das Reinigen von Teppichböden mit Schaum. Fenster müssen nicht geputzt, wohl aber von Aufklebern und Kleberesten befreit werden.

Mieter müssen für die Übergabe außerdem alles entfernen, was sie selbst in die Wohnung eingebracht haben. Es dürfen also keine Möbel, Einbauschränke oder Markisen zurückbleiben – es sei denn, dies ist mit dem Vermieter abgesprochen.

Übliche Gebrauchsspuren wie kleine Kratzer im Parkett, abgenutzte Teppichböden oder Verfärbungen an Fliesen muss der Vermieter hinnehmen – sie sind mit der Miete abgegolten. Brandlöcher oder beschädigte Fliesen dagegen sind Schäden, für die der Mieter in der Regel aufkommen muss.

Es gibt keine Vorschrift, dass bei der Wohnungsübergabe sowohl Vermieter als auch Mieter persönlich vor Ort sein müssen. Dies ist jedoch zu empfehlen. Außerdem ist es sinnvoll, sich abzusichern und ein Übergabeprotokoll zu machen, in dem alle Mängel notiert werden. Dieses Dokument unterschreiben anschließend beide Parteien bzw. deren Bevollmächtigte.

Müssen Wände weiß gestrichen und Einbauten entfernt werden?

Über Geschmack lässt sich streiten … Während des Mietverhältnisses können Mieter selbst bestimmen, welche Farben ihre Wände oder Tapeten haben sollen. Der Vermieter besitzt kein „Farbdiktat“. Vor dem Auszug sind grelle, bunte Wände indes in „hellen, neutralen, dezenten“ Farben zu streichen, um die Weitervermietung nicht zu erschweren. Aber: Es muss nicht alles in Weiß sein! Allerdings sind Mieter dazu verpflichtet, alle von ihnen veranlassten Einbauten (z. B. Badezimmerregal, Einbauküche) zu entfernen und mitzunehmen.

Tipp: Fotos machen

Machen Sie mit Ihrem Mobiltelefon oder Ihrer Kamera bei der Übergabe der Wohnung „Beweisfotos“ von jenen Dingen, die der Vermieter bemängelt. Im Streitfall können diese als Beweismittel dienen und auch bei der Beurteilung helfen, ob die vom Vermieter für die Beseitigung der Mängel verlangten Kosten angemessen sind. Denn tatsächlich darf der Vermieter die Mängel nach Kostenvoranschlag abrechnen (auch ohne die Schäden tatsächlich beheben zu lassen).

4.1
(31)

Wie hilfreich war dieser Beitrag?

Bewerte ihn jetzt mit 1-5 Sternen.

Ihren ERGO Berater vor Ort finden
Vermittlersuche

Gewinnspiel
Das Gewinnspiel ist leider abgelaufen.