Renovierung bei Auszug – das müssen Sie wirklich tun!

Sie haben Ihre neue Traumwohnung gefunden – die Vorfreude auf den Umzug wächst. Doch Stress entsteht, wenn unklar ist, welche Maßnahmen der Renovierung bei Auszug noch zu erledigen sind. Ein Urteil des BGH stärkt die Rechte der Mieter.

Was bedeutet die Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH)?

Der BGH hat in einem Urteil 2018 konkretisiert, wann Mieter auf die teilweise teuren Renovierungsarbeiten beim Auszug verzichten dürfen. So sind beispielsweise keine sogenannten Schönheitsreparaturen vorzunehmen, wenn die Wohnung vom Mieter bei Einzug unrenoviert übernommen wurde. Einzige Ausnahme: Der Mieter erhält für die Durchführung der Arbeiten irgendeinen angemessenen Ausgleich. Diese Regelung gilt selbst dann, wenn sich der Mieter durch eine Schönheitsreparaturenklausel im Mietvertrag schriftlich zu einer Schönheitsreparatur bereit erklärt hat. Denn: Es könne ihm, so der BGH in seiner Urteilsbegründung, nicht zugemutet werden, die Räume schöner zu hinterlassen, als er selbst sie vorgefunden hat. Auch eine zusätzliche Vereinbarung mit dem Vormieter, dass der Nachmieter die Wohnung renovieren soll, ändert daran nichts.

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Wann besteht für den Mieter Renovierungspflicht?

Grundsätzlich sind Vermieter gesetzlich verpflichtet, die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand an den Mieter zu übergeben. Zudem müssen sie dafür sorgen, dass dieser Zustand während des Mietverhältnisses erhalten bleibt. Hinsichtlich der sogenannten Schönheitsreparaturen darf davon allerdings abgewichen werden, weshalb es laut Deutschem Mieterbund heutzutage fast keinen Mietvertrag gibt, der Schönheitsreparaturen nicht dem Mieter aufbürdet.

Was sind Schönheitsreparaturen?

Bereits der Begriff „Schönheitsreparatur“ ist irreführend. Im Prinzip handelt es sich nicht um Reparaturen, sondern um die Beseitigung von normalen Gebrauchsspuren. Dazu gehören:

  • das Streichen bzw. Tapezieren von Decken und Wänden
  • das Lackieren von Heizkörpern inklusive der Heizrohre
  • das Lackieren von Innentüren, Innenseiten von Fensterrahmen und Wohnungstüren
  • das Entfernen von Dübeln und Beseitigen von Bohrlöchern in den Wänden

Nicht dazu gehören:

  • das Streichen der Fensterrahmen und Wohnungstür von außen
  • das aufwendige Abschleifen von Holzdielen

Wichtig: Die Arbeiten muss nicht unbedingt ein Handwerker erledigen. Solange Sie als Mieter „fachgerecht“ tätig werden, können Sie die Wohnung vor dem Auszug selbst renovieren.

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Muss der Mieter Renovierungskosten übernehmen?

Viele Mietverträge enthalten sogenannte Abgeltungs- oder Quotenklauseln. Diese verpflichten den Mieter zur Zahlung anteiliger Renovierungskosten, wenn er vor Ablauf der üblichen Renovierungsintervalle auszieht. Seit 2015 sieht der Bundesgerichtshof derartige Klauseln jedoch als unwirksam an. Denn: Für den Mieter ist beim Einzug überhaupt nicht abschätzbar, welche Kosten tatsächlich einmal anfallen. Dadurch wird er aus Sicht des BGH unangemessen benachteiligt.

Welche Klauseln im Mietvertrag sind außerdem unwirksam?

Mieter können nicht dazu verpflichtet werden, beim Auszug die Wohnung durch eine große Endrenovierung komplett „auf Vordermann“ zu bringen. Unzulässig sind auch starre Klauseln, die Renovierungsarbeiten in festen Zeitabständen festschreiben.

Was ist bei Fristenplänen für Renovierungen in Mietverträgen zu beachten?

Der BGH hat in mehreren Entscheidungen bestätigt, dass „starre Fristen“ bei Schönheitsreparaturen nicht zulässig sind. Das heißt: Klauseln, die eine feste Frist für Reparaturen vorschreiben wie „nach 2 Jahren“ oder „spätestens nach 20 Jahren“ sind unwirksam. Dies gilt auch für die sogenannten Fristenpläne, wie etwa:

  • Renovierungspflicht für Küche und Bad: nach 5 Jahren
  • für Wohnräume, Schlafzimmer, Flur und Toilette: nach 8 Jahren
  • für Nebenräume: nach 10 Jahren

Solche Fristenpläne sind nur dann wirksam, wenn sie „weich“ formuliert sind – dies kann zum Beispiel durch Zusätze wie „im Allgemeinen“ oder „in der Regel“ erfolgen. In diesem Fall kann der Mieter darauf verweisen, dass eine Renovierung noch nicht notwendig ist, weil die Wohnung noch keine nennenswerten Verschleißerscheinungen aufweist. Diese Möglichkeit darf ihm nicht durch vertragliche Absprachen genommen werden.

Renovierung bei Auszug

Renovierung bei Auszug: Müssen Wände weiß gestrichen und Einbauten entfernt werden?

Über Geschmack lässt sich streiten … Während des Mietverhältnisses können Mieter selbst bestimmen, welche Farben ihre Wände oder Tapeten haben sollen. Der Vermieter besitzt kein „Farbdiktat“. Vor dem Auszug sind grelle, bunte Wände indes in „hellen, neutralen, dezenten“ Farben zu streichen, um die Weitervermietung nicht zu erschweren. Aber: Es muss nicht alles in Weiß sein! Allerdings sind Mieter dazu verpflichtet, alle von ihnen veranlassten Einbauten (z. B. Badezimmerregal, Einbauküche) zu entfernen und mitzunehmen.

Renovierungen am Ende der Mietzeit

Ist die Schönheitsreparaturenklausel im Mietvertrag unwirksam, muss der Vermieter laut Gesetz selbst renovieren.

Als Mieter können Sie durch eine wirksame Klausel im Mietvertrag zur Renovierung verpflichtet werden. Diese Renovierungsklausel betrifft aber ausschließlich Schönheitsreparaturen. Ohne eine solche Vereinbarung obliegt die Renovierungspflicht allein dem Vermieter.

Renovierungsfristen im Mietvertrag dürfen nicht unabhängig vom echten Renovierungsbedarf starr festgelegt sein. In diesem Fall sind sie unwirksam und als Mieter müssen Sie nicht renovieren. Auch eine Klausel, die eine Endrenovierung beim Auszug vorschreibt, ist unwirksam.

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